マンションの持分は単独で売却できる｜損を避ける相場感と手続きのポイント!

共有名義のマンションを持っていると、売りたいのに話が進まないという悩みが起きやすいです。

結論として、あなたの「持分」だけを売ること自体は可能です。

ただし、持分を買う側の事情や、共有者との関係、税金と登記の段取りで、難易度と手取りが大きく変わります。

この記事では、マンションの持分売却で現実的に選ばれやすいルートと、失敗を避けるための判断軸を整理します。

マンションの持分は単独で売却できる

マンションの共有者は、自分の持分を処分することが原則として認められています。

つまり、共有者全員の合意がなくても「自分の持分だけ」を売る道はあります。

一方で、マンション全体を売るのか、持分だけを売るのかで、必要な合意や買い手の付きやすさが変わります。

最初にここを取り違えると、交渉も手続きも遠回りになります。

同意が不要なのは「自分の持分の処分」です

共有者の同意が不要と言えるのは、あなたが持つ権利の範囲を処分するときです。

持分は「物理的にこの部屋のここ」という区切りではなく、権利の割合です。

• できる：自分の持分を売る、贈与する、担保に入れる
• 注意：共有物の管理や変更には共有者の関与が増える
• 現実：買主は共有関係を引き継ぐため慎重になりやすい

共有の基本ルールは民法の共有に関する条文で確認できます。

e-Gov法令検索（民法）も参照してください。

マンション全体の売却は共有者全員の合意が必要です

マンション全体を売る行為は、共有者の権利そのものに影響します。

そのため、全体売却は共有者全員の合意が前提になります。

「全部を売る」のか「持分だけを売る」のかで、戦略が丸ごと変わります。

まずは登記上の持分割合と共有者の人数を確認してください。

買い手がつきにくい理由は「使い方が自由にならない」からです

持分を買っても、単独で自由に売却や利用ができるとは限りません。

共有物の利用は持分割合に応じた使用が原則ですが、実務では共有者間の調整が不可欠です。

• 賃貸に出す、リフォームするなどで同意が争点になりやすい
• 住んでいる人がいると、明渡しや利用方法の協議が必要になる
• 共有者同士の関係が悪いほど、買主はリスクを強く見積もる

この「調整コスト」が、相場より大きな値引き要因になります。

売却先の選び方で、値引き幅は変えられます。

現実的な売却ルートは3つに絞って考える

持分売却で検討されやすいルートは大きく3つです。

どれが正解かは、共有者との関係と、買い手の目的で決まります。

迷うなら「共有者に打診→難しければ事業者査定」を先に進めると判断が早いです。

仲介は時間をかけられる場合の選択肢として残します。

相場は「持分割合＝価格」にはなりません

持分が2分の1なら価格も半分と考えがちですが、実務はそう単純ではありません。

買主は共有関係の解消コストを見込むため、評価は下がりやすいです。

• 居住者がいるかどうかで、買主の選択肢が大きく変わる
• 共有者が協力的だと、解消コストが下がり価格が出やすい
• 裁判による解消を想定されると、時間と費用が価格に織り込まれる

相場感を作るには、少なくとも複数の査定で幅を見てください。

「なぜその価格なのか」を説明できる査定ほど信頼できます。

売却後は買主が共有者として入ってきます

持分を売ると、あなたの代わりに買主が共有者になります。

共有者が増えたり性質が変わることで、残る共有者との関係に影響が出ることがあります。

• 連絡窓口が変わり、管理費や修繕積立金の負担調整が必要になる
• 利用方法の協議が難しくなると、共有物分割の話に進みやすい
• 感情の対立が強い場合は、事前説明で火種を減らす

「売れたら終わり」ではなく、その後の共有関係まで見通して売り方を選んでください。

可能なら、共有者へ事前に伝える設計にした方が結果的に安全です。

持分売却の前に確認する情報は3つです

持分売却は、買主が最初に「不確実性」を嫌がる取引です。

不確実性を下げられる人ほど、価格も条件も有利に進みます。

最初に集めるべき情報を3つに絞って整理します。

この段階で詰まるなら、専門家に整理だけ依頼するのも手です。

登記事項証明書で持分割合と名義人を確定する

持分売却の出発点は、登記に載っている事実です。

口頭の合意や相続の経緯よりも、取引では登記が基準になります。

• あなたの持分割合
• 共有者の氏名・住所（登記上）
• 抵当権などの担保設定の有無

担保がある場合、売却や登記の段取りが増える可能性があります。

早い段階で金融機関との調整が必要になることがあります。

固定資産税評価額は登記費用や税の目安に影響する

固定資産税評価額は、登録免許税の課税標準などで参照されることがあります。

税率や考え方は公的資料で確認しておくと安心です。

税務は個別事情で変わるため、最終判断は専門家確認が安全です。

ただし目安を持っておくと交渉がぶれません。

居住状況と管理費の負担関係を言語化しておく

持分の買主が最も気にするのは「今どう使われているか」です。

住んでいる人がいるのか、賃貸なのか、空き家なのかでリスクが変わります。

• 誰が居住しているか
• 管理費・修繕積立金を誰が払っているか
• 滞納やトラブルの有無

曖昧なままだと、買主は最悪ケースを織り込んで価格を下げます。

事実を短く整理して提示できるようにしてください。

マンションの持分売却は段取りでほぼ決まります

持分売却は「買主を見つける」だけでなく、「権利移転を成立させる」までが取引です。

段取りが崩れると、契約後に止まってトラブルになりやすいです。

ここでは一般的な流れを、迷いやすいポイントに絞って整理します。

不安が強い場合は、契約書と登記だけでも専門家チェックを入れると事故が減ります。

査定は「価格」より「前提条件」を揃える

持分の査定額は、前提条件が違うと簡単にぶれます。

同じ前提で複数社を比べることで、初めて相場感が生まれます。

• 売るのは持分のみか、将来の全体売却も視野か
• 共有者への通知や交渉はどこまで可能か
• 引渡し時期と、現状のまま売るのかの確認

「高い査定」だけで選ぶと、後で条件を理由に下げられることがあります。

前提条件と根拠をセットで出す業者が堅実です。

売買契約は「持分移転」と「リスク説明」を明確にする

持分売却は通常のマンション売却より、説明すべき論点が増えます。

共有関係を買主が引き継ぐことを、契約書の中で曖昧にしないことが重要です。

説明不足は、契約不適合責任などの火種になりえます。

「知らなかった」を生まない書面設計が要です。

登記は「登記原因証明情報」が要点です

権利移転は登記で完成させるのが基本です。

登記申請では、原因を証明する書面が重要になります。

• 売買契約書の扱い
• 登記原因証明情報の考え方
• 申請書様式と添付情報の原本性

法務局の資料で、登記原因証明情報の位置づけや記載の考え方を確認できます。

法務局資料（登記原因証明情報）も目を通してください。

引渡しと精算は「税務上の収入」にもつながる

固定資産税や管理費の精算は、単なる実務処理に見えます。

しかし税務上は、受け取った精算金の扱いが論点になることがあります。

精算の合意は契約書で明確にし、証憑を残してください。

確定申告で説明できる状態にしておくことが大切です。

持分売却の税金は「譲渡所得」で考えるのが基本です

マンションの持分売却で利益が出た場合、原則として譲渡所得として整理します。

譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用などを差し引いて計算します。

ここを誤ると、税額が大きく変わるだけでなく、申告の説明も難しくなります。

国税庁の解説ページで、計算の骨格を先に押さえてください。

譲渡所得の計算は「収入−取得費−譲渡費用」です

譲渡所得の計算は、式にするとシンプルです。

一方で、取得費が不明な場合の扱いなど、実務で迷いが出ます。

持分だけの売却でも、基本構造は同じです。

数字を置く前に、要素を漏れなく集めてください。

取得費が不明なら資料集めを最優先にする

持分は相続や贈与で取得しているケースも多いです。

その場合、取得時の資料が散逸していて取得費が不明になりがちです。

• 売買契約書、重要事項説明書、領収書の保管状況
• 相続の場合は被相続人の取得資料の探索
• 購入時のローン関係書類や仲介手数料の証憑

取得費が薄いと、課税所得が膨らみやすくなります。

まず「根拠を作る」作業から始めてください。

特別控除は「適用要件の確認」が必要です

マイホームの3,000万円特別控除など、条件付きの特例があります。

ただし、持分だけの売却で常に使えると決めつけるのは危険です。

• 居住用財産に当たるか
• 譲渡の態様が要件に合うか
• 共有・相続・住替えなどの事情で要件が変わらないか

特別控除の全体像は国税庁の整理で確認できます。

国税庁（譲渡所得の概要と特別控除）も参照してください。

確定申告は「必要になる前提」で準備する

売却で利益が出る場合、原則として確定申告の対象になり得ます。

持分売却は資料が多岐にわたるため、売却前から整理した方が楽です。

「売れたあとに考える」だと、資料不足で詰まりやすいです。

売却と同時に税務の箱も作っておくと安心です。

揉めやすい持分売却は「関係」と「相手選び」で守れます

持分売却は、共有者の感情が絡みやすい取引です。

また、買主や業者の質で、トラブルの確率が大きく変わります。

ここでは、揉め事を増やさずに進めるための現実的な守り方をまとめます。

最短で売るより「安全に売る」視点を一度入れてください。

共有者への伝え方は「目的」と「事実」を分ける

法律上は同意不要でも、無断で売ると関係がさらに悪化しやすいです。

伝えるなら、感情より事実を先に置くのが安全です。

• 目的：生活整理、資金化、相続整理などの背景
• 事実：持分割合、売却ルート、希望時期
• 提案：共有者が買う選択肢があること

共有者が買う意思を示した場合は、条件調整で合意点が見つかることもあります。

交渉が難しいなら、第三者を間に入れる設計も検討してください。

共有物分割請求は「出口の手段」として知っておく

共有関係を解消する制度として、共有物分割請求があります。

話し合いで解決できないときの出口になり得ます。

裁判を前提に話すのは刺激が強いので、交渉の最終手段として位置づけてください。

売却先の査定でも、この出口が前提に織り込まれることがあります。

仲介を使うなら仲介手数料の上限と合意を押さえる

第三者への売却で仲介を使う場合、仲介手数料の話は必ず出ます。

上限や合意の重要性は公的に整理されています。

• 依頼前に手数料の上限範囲内で合意しておく
• 媒介契約の内容と、広告活動の方針を確認する
• 持分売却の経験がある会社かを見極める

上限の考え方は国土交通省の案内で確認できます。

国土交通省（仲介手数料の上限額の考え方）を参照してください。

買取業者を使うなら免許と説明の透明性を確認する

持分買取を扱う事業者は便利ですが、比較なしに決めるのは危険です。

最低限、宅地建物取引業の免許表示と説明の透明性を確認してください。

「早く買う」だけでなく、「何をリスクとして価格に入れているか」を言える業者が安心です。

納得できない不明点が残るなら、その時点で一度止めてください。

納得してマンションの持分売却を進めるために押さえる要点

マンションの持分売却は、法律上の可否だけでなく、買い手の事情で難易度が決まります。

最初に登記上の持分割合と居住状況を確定し、不確実性を減らすことが交渉力になります。

売却ルートは、共有者への買取打診、第三者売却、買取事業者の3つで整理すると判断が速いです。

税金は譲渡所得を基本に、取得費と譲渡費用の証憑を先に集めるほど手取りを守りやすいです。

登記と精算は契約書で曖昧にせず、後から説明できる形で残すことが大切です。

感情の対立があるほど、伝え方と相手選びが結果を左右するため、透明性の高い比較を徹底してください。