マンションを売ってお金が増えたように見えても、確定申告が必要かどうかは「売却価格」ではなく「譲渡所得（売却益）」が出たかで決まります。
譲渡所得が出た場合は原則として確定申告が必要で、申告しないと特例の適用や税額計算の正当化ができません。
本記事は、売却益の計算から税率、代表的な特例、申告期限と必要書類までを順序立てて整理します。
マンション売却益の確定申告は必要？
結論として、譲渡所得（売却益）が出た人は原則として確定申告が必要です。
譲渡所得は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」で計算し、利益が出たかどうかで判断します。
まずは国税庁の確定申告特集の算式に沿って、自分が申告対象かを切り分けましょう。
「売却益」があると原則申告が必要
土地や建物を売却して算式の結果がプラスになる場合、原則として確定申告が必要です。
この算式は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」で、譲渡所得金額（利益）を求めます。
基準の考え方は国税庁の確定申告特集で確認できます。
- 申告要否の起点は「利益が出たか」
- 利益は「売値」ではなく「計算結果」
- まずは取得費と譲渡費用の把握が先
- 根拠：国税庁（不動産等を売却した方へ）
赤字でも申告したほうがよいケースがある
譲渡損失が出た場合、原則として給与など他の所得と損益通算できません。
ただし居住用財産の一定の要件では、損益通算や繰越控除が認められる特例があります。
特例を使うには確定申告が前提になるため、赤字でも放置しない判断が重要です。
| 判断ポイント | 赤字でも特例があるか確認 |
|---|---|
| 代表例 | 買換え等で生じた譲渡損失の損益通算・繰越控除 |
| 根拠 | 国税庁（不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合） |
申告期限は「譲渡した年の翌年」の確定申告期
譲渡所得の申告期限は、原則としてその年分の所得税の確定申告期限と同じ扱いです。
確定申告期は年によって日付が示され、会場の受付期間も国税庁が案内します。
期限は延ばせない前提で、売買契約から逆算して準備するのが安全です。
- 原則は翌年の確定申告期に提出
- 期限の考え方：国税庁（譲渡所得の申告期限）
- 期間の案内例：国税庁（確定申告会場のお知らせ）
特例を使うなら申告しないと「なかったこと」になる
居住用財産の3,000万円特別控除などの特例は、要件を満たしても申告しなければ適用できません。
特例を使えば課税譲渡所得がゼロになる場合もありますが、申告自体は必要です。
節税を狙うなら、まず「適用できる特例の棚卸し」から始めましょう。
| 代表的な特例 | 居住用財産の3,000万円特別控除 |
|---|---|
| ポイント | 所有期間の長短に関係なく控除があり得る |
| 根拠 | 国税庁（マイホームを売ったときの特例） |
会社員でも「年末調整では完結しない」
譲渡所得は分離課税として扱われ、給与の年末調整だけでは精算されません。
売却益が出た場合は、給与所得とは別枠で申告して税額を確定させます。
住民税にも影響するため、申告漏れは後から負担が膨らみやすい点に注意が必要です。
- 分離課税で計算するのが基本
- 給与の年末調整の外側で手続きが必要
- 税率の根拠確認は国税庁で行う
迷ったら「譲渡所得の計算」を一度だけ通す
申告が必要か迷うときは、取得費と譲渡費用を仮置きでもよいので計算を通すのが近道です。
建物の取得費には減価償却費相当額の控除があり、ここを落とすと判断が狂います。
国税庁の計算方法の整理に沿って、数字の置き場所を固定しましょう。
| 計算の骨格 | 譲渡価額－（取得費＋譲渡費用） |
|---|---|
| 取得費の注意 | 建物は減価償却費相当額を控除 |
| 根拠 | 国税庁（譲渡所得の計算のしかた） |
売却益（譲渡所得）の計算はここで決まる
確定申告の成否は、譲渡所得の計算の正確さでほぼ決まります。
取得費と譲渡費用をどこまで拾えるかで、課税対象の金額が大きく変わります。
まずは国税庁の定義に沿って、費目を仕分けしましょう。
譲渡価額は「受け取った対価」を基準にする
譲渡価額は、マンションを売った対価として受け取る金額を基準にします。
売買契約書や決済の明細で、金額と日付を確定させるのが第一歩です。
後工程の税率判定にも日付が効くため、契約日と引渡日の整理は早めに行います。
- 売買契約書で金額と日付を確定
- 精算金等がある場合は内訳を残す
- 記録は後で説明できる形で保管
取得費は「買った代金」だけではない
取得費は購入代金に加え、購入時の手数料や改良費、設備費なども含みます。
一方で建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
この差し引きは見落としやすく、利益を過大に計上する原因になります。
| 取得費に含めやすい例 | 購入代金、購入手数料、改良費、設備費 |
|---|---|
| 建物の注意 | 減価償却費相当額を控除 |
| 根拠 | 国税庁（譲渡所得の計算のしかた） |
取得費が不明なら「概算取得費5％」という救済がある
取得費が分からない場合や実額が譲渡価額の5％より少ない場合、概算取得費として5％を使えることがあります。
ただし概算は利益が大きくなりやすいため、実額の資料があるなら優先して固めるのが有利です。
購入時の契約書や領収書が残っていないか、最後にもう一度探す価値があります。
- 実額資料があれば実額が基本
- 不明時の救済として5％があり得る
- 適用の考え方は国税庁の計算方法に沿う
譲渡費用は「売るために直接かかった費用」だけ
譲渡費用は、売却のために直接かかった費用に限定されます。
仲介手数料や測量費、売買契約書の印紙代、取壊し費用などが代表例です。
迷う費目は「売却がなければ発生しないか」で判定すると整理しやすいです。
| 譲渡費用の例 | 仲介手数料、測量費、印紙代、立退料、取壊し費用 |
|---|---|
| 注意 | 売却と直接関係しない支出は入れない |
| 根拠 | 国税庁（譲渡所得の計算のしかた） |
税率は所有期間で大きく変わる
譲渡所得の税率は、長期か短期かで大きく異なります。
判定基準は「譲渡した年の1月1日時点の所有期間」で、感覚とズレやすい点が要注意です。
税率は国税庁の計算ページで確認し、数字を自己流にしないことが大切です。
長期か短期かは「1月1日基準」で判定する
長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える場合です。
短期譲渡所得は、同じ基準で所有期間が5年以下の場合です。
年末に売った場合でも判定は翌年の1月1日ではないため、勘違いを防ぎましょう。
- 判定基準は「譲渡した年の1月1日」
- 5年超で長期、5年以下で短期
- 根拠：国税庁（譲渡所得の計算のしかた）
長期譲渡所得の税率は20％相当が基本になる
課税長期譲渡所得金額には、所得税15％と住民税5％を掛けて税額を計算します。
さらに平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として所得税額の2.1％が加算されます。
数字は固定で扱わず、国税庁の記載に従って計算してください。
| 所得税 | 15％ |
|---|---|
| 住民税 | 5％ |
| 復興特別所得税 | 所得税額×2.1％ |
| 根拠 | 国税庁（長期譲渡所得の税額の計算） |
短期譲渡所得の税率は高く、先に想定しておく
課税短期譲渡所得金額には、所得税30％と住民税9％を掛けて税額を計算します。
短期は税率差が大きく、同じ利益でも手取りが大きく変わります。
売却時期を調整できるなら、所有期間の境界をまたぐかを一度検討しましょう。
| 所得税 | 30％ |
|---|---|
| 住民税 | 9％ |
| 復興特別所得税 | 所得税額×2.1％ |
| 根拠 | 国税庁（短期譲渡所得の税額の計算） |
税率を当てる前に「課税譲渡所得」を確定させる
税率を掛ける対象は、譲渡所得のうち課税対象となる金額です。
特例が使える場合は控除後の残額が課税対象になり、税率より先に控除の当てはめが必要です。
計算順序を誤ると、税額がズレて申告の修正が必要になります。
- 先に譲渡所得を計算する
- 次に特例控除の適用可否を判定する
- 最後に税率を掛けて税額を出す
節税につながる特例は先に適用可否を確認
マンション売却の税金は、使える特例があるかで結果が大きく変わります。
特例は要件が細かく、適用できないのに織り込むと資金計画が崩れます。
ここでは利用頻度が高いものから順に、確認ポイントを整理します。
居住用財産の3,000万円特別控除が最優先候補
マイホームを売った場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
所有期間の長短に関係なく適用余地があるため、まず検討する価値が高いです。
適用の可否は要件確認が必須で、申告で主張して初めて反映されます。
| 効果 | 譲渡所得から最高3,000万円を控除 |
|---|---|
| 対象 | 居住用財産（マイホーム）の譲渡 |
| 根拠 | 国税庁（マイホームを売ったときの特例） |
10年超なら軽減税率の特例も視野に入る
一定の要件を満たす居住用財産の譲渡では、軽減税率の特例が用意されています。
要件には「住まなくなってから一定期限内に売る」など期限条件が含まれます。
3,000万円特別控除との関係もあるため、要件の同時確認が必要です。
- 対象は日本国内の居住用財産が中心
- 住まなくなってからの期限条件がある
- 根拠：国税庁（マイホームを売ったときの軽減税率の特例）
相続した空き家を売る場合の特別控除もある
相続や遺贈で取得した被相続人の居住用財産を一定期間内に売る場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
適用期間や相続人の人数による上限など、条件が固定で示されています。
該当しそうなら早い段階で要件の確認を行い、必要書類の準備に入ります。
| 効果 | 譲渡所得から最高3,000万円を控除 |
|---|---|
| 注意 | 譲渡時期や要件が定められている |
| 根拠 | 国税庁（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例） |
買換え等で譲渡損失が出たときは損益通算・繰越控除を確認
マイホームを譲渡して新たにマイホームを購入するなどのケースでは、譲渡損失を他の所得と損益通算できる特例があります。
控除しきれない損失は、翌年以後3年内に繰り越して控除できる制度も示されています。
利益が出ていない年でも、申告することで将来の税負担を下げられる可能性があります。
- 要件を満たす場合に限り損益通算が可能
- 控除しきれない損失は3年繰越の余地
- 根拠：国税庁（買換えた場合に譲渡損失が生じたとき）
確定申告の流れと必要書類を具体化する
売却益の確定申告は、手順を固定すれば難しくありません。
一方で書類不足や数字の根拠が曖昧だと、修正や追加提出が発生しやすいです。
ここでは国税庁の案内を軸に、実務で詰まりやすい点から整理します。
申告期間と納期限を先にカレンダーへ入れる
確定申告の相談・受付期間は、国税庁の案内で年ごとに明示されます。
例えば令和7年分の確定申告会場の受付は令和8年2月16日から3月16日までと案内されています。
同じ年分の納期限も手引き等で示されるため、提出と納付をセットで計画します。
| 受付期間の案内例 | 国税庁（確定申告会場のお知らせ） |
|---|---|
| 納期限の案内例 | 国税庁（確定申告の手引き） |
必要書類は「金額の根拠」を示すものを中心に集める
基本は売買契約書などから譲渡価額、取得費、譲渡費用を確定させる資料を集めます。
取得費は購入時の契約書や仲介手数料、改良費の領収書などで補強します。
譲渡費用は仲介手数料や印紙税の資料など、売却に直接結び付くものだけを残します。
- 売却の契約書類と決済の根拠
- 購入時の契約書類と取得費の根拠
- 仲介手数料や印紙代など譲渡費用の根拠
- 計算の考え方：国税庁（譲渡所得の計算のしかた）
申告書は「分離課税の譲渡所得」を作る意識で進める
不動産の譲渡所得は、原則として分離課税で申告します。
国税庁の確定申告特集では、不動産を売却した方向けに計算式や案内が整理されています。
入力はe-Taxでも紙でも可能ですが、どちらでも根拠資料の整理が先です。
| 入口 | 国税庁（不動産等を売却した方へ） |
|---|---|
| 計算の核 | 譲渡価額－（取得費＋譲渡費用） |
| 注意 | 特例適用には申告が前提 |
特例を使う場合は「添付書類の要件」まで確認する
特例は申告書に記載するだけでなく、所定の明細書や証明書の添付が必要になる場合があります。
例えば特定のマイホームの譲渡損失の損益通算等では、付表や計算書の提出が求められています。
要件に合うか不安なら、該当ページの添付書類をチェックリスト化して落とし込みます。
- 付表や計算書が必要になる特例がある
- 住所と所在地が異なる場合に追加書類が要ることがある
- 根拠：国税庁（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除）
売却益の確定申告をスムーズに終えるための要点
最初に譲渡所得を計算し、利益の有無で申告の要否を決めるのが最短です。
次に所有期間で長期か短期かを判定し、税率の違いを資金計画に反映させます。
最後に特例の適用可否を確認し、使うなら添付書類まで含めて申告の形を完成させます。
迷いが残る場合でも、国税庁の算式と要件ページに沿って整理すれば、必要な論点は自然に揃います。
売却益が出た年は手続きが集中しやすいので、契約書類と領収書を先に一つの箱へ集めるところから始めてください。