投資マンションを売却したら確定申告が必要？｜税金を減らす計算と手続きの要点を押さえよう！

投資マンションを売却したときに、確定申告が必要なのか不安になる人は多いです。

特にサラリーマン大家だと、普段は年末調整だけで済んでいるため、申告の判断がつきにくくなります。

結論から言うと、投資マンションの売却で利益が出た場合は、原則として確定申告が必要です。

一方で、赤字だからといって必ずしも申告したほうが得とは限らず、特例の対象外なら効果がないケースもあります。

また「ローン残債が多いから損したはず」という感覚と、税金計算上の利益はズレることがあります。

このズレの中心にあるのが、取得費と減価償却、そして譲渡費用の扱いです。

本記事では、投資マンション売却の確定申告で迷いがちなポイントを、計算の考え方から手続きまで順に整理します。

数字やルールは、一次情報として国税庁のタックスアンサー等に沿って確認しながら説明します。

読み終える頃には、申告が必要かどうか、そして損をしにくい準備の優先順位が見えるはずです。

投資マンションを売却したら確定申告が必要？

投資マンションの売却は、利益が出ると原則として確定申告が必要になります。

ただし「利益」の定義は手取りやローン残債とは異なり、譲渡所得の計算で決まります。

結論として必要になる典型パターン

売却で課税されるのは、売却代金そのものではなく、譲渡所得として計算された利益です。

譲渡所得がプラスになり、課税譲渡所得金額が出る場合は、原則として申告が必要になります。

投資マンションは居住用特例が使えないことが多く、利益が出るとそのまま課税対象になりやすいです。

• 売却価格が購入時より高い
• 保有中に減価償却が進んでいる
• 売却にかかった費用を十分に計上できていない
• 購入時の契約書等がなく取得費が小さくなる

利益が出たときの申告先と納税の流れ

土地・建物の譲渡所得は、給与所得などと分けて計算する分離課税が基本です。

そのため会社員でも、売却した年分として翌年の確定申告で申告することになります。

赤字でも申告したほうがいい例外

売却損が出た場合、一般的に投資マンションの譲渡損失は給与所得などと損益通算できません。

そのため赤字でも、申告しても税金が戻らないケースが多い点には注意が必要です。

ただし居住用として要件を満たす場合は損失の取扱いが変わることがあり、前提の確認が重要です。

• 居住用財産として要件を満たす特例に該当する可能性がある
• 共有名義で相手方の申告方針と整合が必要になる
• 翌年以降の手続きに備えて計算根拠を整理しておきたい

所有期間5年超かどうかで税率が変わる

土地・建物の譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで区分が変わります。

短期か長期かで税率が大きく変わるため、売却のタイミングは税額に直結します。

まずは譲渡所得の概算を出して判断する

申告が必要かどうかは、譲渡所得の概算を出すと判断しやすくなります。

概算の段階では、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引くという大枠だけ押さえれば十分です。

取得費が不明な場合は、譲渡価額の5%を取得費にできる仕組みもありますが、税額が増えやすいので注意します。

• 売却代金（収入金額）を確定させる
• 購入時の契約書・領収書から取得費を拾う
• 仲介手数料など売却の譲渡費用を集める
• 短期か長期かを判定して税率感を持つ

確定申告が必要になる境界線を整理する

投資マンションの売却では、申告が必要な人と不要な人が混在しやすいです。

判断の軸は「課税される譲渡所得が発生したか」と「特例適用のために申告が必要か」です。

申告が必要になるケース

譲渡所得がプラスで、課税譲渡所得金額が出るなら、原則として確定申告が必要です。

投資マンションの場合は特例が使えないことが多く、利益が出た時点で申告が必要になりやすいです。

• 売却益が出て税金が発生する
• 共有名義で各自が譲渡所得を申告する必要がある
• 特別控除などの適用を受けるために申告が要件になっている

申告が不要になりやすいケース

譲渡所得がマイナスで、かつ特例適用の必要もないなら、所得税の申告が不要となることがあります。

ただし「不要になりやすい」だけで、個別事情で手続きが必要になる場合もある点に注意します。

会社員でも譲渡所得は別枠で申告する

年末調整は給与所得を中心に調整する仕組みで、譲渡所得は基本的に対象外です。

そのため、会社員であっても投資マンションを売却して利益が出たら、確定申告で申告する流れになります。

• 給与と合算ではなく分離して税額計算する
• 確定申告書に譲渡所得の内訳書等を添付する
• 住民税も申告内容に基づいて課税される

住民税の計算に影響するため記録を残す

譲渡所得は住民税にも影響し、申告内容が自治体の課税にも連動します。

売買契約書や仲介手数料の領収書など、計算の根拠を残しておくと後日の確認に耐えやすくなります。

譲渡所得の計算は取得費の作り方で差が出る

税額を左右するのは、売却価格よりも取得費と譲渡費用をどう積み上げるかです。

計算自体はシンプルですが、投資マンションは減価償却が絡むため、取得費の作り方が難しくなります。

計算式と用語を押さえる

譲渡所得の基本は、収入金額から取得費と譲渡費用を差し引くことです。

国税庁の説明でも、取得費と譲渡費用の考え方が明確に整理されています。

建物は減価償却を控除して取得費を作る

投資マンションは賃貸で使用しているため、建物部分は保有期間中に減価償却が進みます。

国税庁も、建物の取得費は購入代金等から減価償却費相当額を差し引く必要があると示しています。

この調整が入ると、感覚的には同じ売却価格でも税金上の利益が大きくなることがあります。

• 土地は原則として減価償却しない
• 建物は所有期間中の減価償却相当額を控除して取得費を計算する
• 根拠としてNo.3261 建物の取得費の計算を確認する

譲渡費用に入れられる支出を漏らさない

譲渡費用は「売るために直接かかった費用」であり、ここが抜けると税金が増えやすくなります。

仲介手数料や印紙代のほか、状況によって測量費や立退料などが該当する場合もあります。

具体例は国税庁の整理が分かりやすいので、手元の領収書を照らし合わせて確認します。

• 仲介手数料
• 売買契約書の印紙税で売主負担分
• 測量費、建物の取壊し費用（条件により）
• 根拠としてNo.3255 譲渡費用となるものを確認する

取得費が不明なときの5%ルールと注意点

購入時資料が見つからない場合でも、取得費をゼロにする必要はありません。

国税庁の説明では、取得費が分からないとき等は譲渡価額の5%を取得費にできるとされています。

ただし5%ルールは取得費が小さくなりやすく、税額が増える方向に働きやすい点が注意点です。

投資マンション特有の落とし穴は減価償却と経費の扱い

投資マンションの売却で想定外の税額になりやすいのは、減価償却と「経費」の混同です。

賃貸経営で日々処理している経費と、譲渡所得で控除できる費用は別物として整理する必要があります。

減価償却が進んだ物件ほど利益が出やすい

減価償却を取っているほど、建物の取得費は税務上小さくなります。

その結果、売却価格がそれほど上がっていなくても、譲渡所得がプラスになりやすくなります。

賃貸収入の経費と売却時の譲渡費用は別物

管理費や修繕費などの支出は、賃貸収入の不動産所得の計算で経費になるものがあります。

一方で譲渡所得の計算で控除できる譲渡費用は、売るために直接かかった費用に限定されます。

「普段経費にしているから売却でも落ちる」と思い込むと、計上漏れや誤りが起きやすくなります。

• 譲渡費用は仲介手数料など売却に直接関係する支出が中心
• 取得費に入るのは購入代金や改良費など資産価値に関係する支出
• 具体例はNo.3252 取得費となるものとNo.3255 譲渡費用となるもので確認する

ローン残債と手取りを混同しない

ローン残債が多いと「損した」と感じやすいですが、税金計算上の損益とは別です。

税金は売却代金から取得費と譲渡費用を引いた譲渡所得で決まるため、残債は直接の控除項目ではありません。

居住用特例が使えないことが多い前提を持つ

不動産売却の税制には特別控除など複数の特例があります。

ただし投資マンションは居住用の要件を満たしにくく、想定していた特例が使えないことがあります。

特例の有無で判断を誤ると、売却後に税額が確定してから資金繰りが苦しくなりやすいです。

• 特別控除には類型が複数あり要件がそれぞれ異なる
• 制度の全体像はNo.1440 譲渡所得で整理できる
• 投資目的の賃貸物件は居住用特例に当てはまらないことが多い

投資マンション売却の確定申告をスムーズに終える手順

確定申告は、計算と書類の準備を先に固めるほど、作業時間が短くなります。

特に投資マンションは取得費資料が散らばりやすいので、まずは資料収集から着手するのが近道です。

必要書類をそろえるチェックリスト

確定申告の作業は、書類が揃った瞬間に一気に進みます。

売却と購入の両方の資料が必要になるため、まずは所在を確認して不足分を洗い出します。

• 売却の売買契約書、決済書類
• 購入時の売買契約書、重要事項説明書
• 仲介手数料の領収書（購入時・売却時）
• 印紙税の負担が分かる資料
• 改良費・設備費・測量費等の領収書（該当する場合）

申告書で使う主な様式と入力ポイント

譲渡所得の申告では、譲渡所得の内訳書や税額計算に関する付表等が必要になります。

入力の要点は、収入金額、取得費、譲渡費用を根拠資料と一致させることです。

e-Taxで提出するときの段取り

e-Taxを使うと、郵送や窓口に行かずに提出まで完結させやすくなります。

一方で、添付書類の扱いはケースにより異なるため、案内に沿って提出方法を選びます。

• マイナンバーカード方式かID・パスワード方式を準備する
• 国税庁の確定申告書等作成コーナーで譲渡所得を入力する
• 必要に応じて添付書類をスキャンして送信する

申告期限と納税の締切を逆算する

申告時期は毎年概ね決まっており、売却後すぐに申告するわけではありません。

ただし期限が近づくと税務署も混みやすいため、早めに準備するほど心理的負担が軽くなります。

税負担を抑えるために検討したい特例と注意点

税負担を抑えるためには、売却後に慌てて探すより、売却前に論点をつぶすほうが効率的です。

特に所有期間の判定、特例の対象可否、取得費の精度は、税額を大きく左右します。

長期保有にして税率を下げる戦略

所有期間が短期か長期かで税率が大きく変わるため、1月1日の判定日を意識する価値があります。

あと数か月で長期判定になるなら、税率差を試算してから売却時期を決めるのも一案です。

特別控除や損益通算の可否を確認する

不動産の譲渡には特別控除など複数の制度があり、要件に合えば税負担が軽くなる可能性があります。

ただし投資マンションは居住用の要件を満たさないことが多く、使える制度が限定されがちです。

• 特別控除には複数の類型があり要件が異なる
• 制度の整理はNo.1440 譲渡所得で確認する
• 投資目的の賃貸物件は居住用特例の対象外になりやすい

譲渡損失が出たときにやるべきこと

譲渡損失が出た場合でも、取得費や譲渡費用の整理は無駄になりません。

将来の調査対応だけでなく、売却の意思決定を振り返る材料としても重要です。

また居住用に該当するかどうかで取扱いが変わる可能性があるため、前提条件を丁寧に確認します。

• 売却損が出た計算根拠を契約書・領収書で固める
• 居住用要件に当てはまる余地がないかを整理する
• 共有名義の場合は各人の損益配分を明確にする

税理士に頼むべき判断軸

投資マンションの売却は、資料の欠落や減価償却の計算が絡むと難易度が上がります。

不安が強い場合は、税理士に依頼するかどうかをコストではなくリスクで判断すると合理的です。

手元に残すための確認ポイントを整理しよう

投資マンションの売却で確定申告が必要かどうかは、譲渡所得がプラスかどうかで判断するのが基本です。

税金上の利益は手取りやローン残債とは一致しないため、取得費と減価償却の考え方を先に押さえるのが近道です。

譲渡費用に入れられる支出を漏らすと税額が上がりやすいので、仲介手数料や印紙代などは領収書で必ず回収します。

所有期間が5年を超えるかどうかは税率差が大きく、売却タイミングの検討材料になります。

特例は万能ではなく、投資目的の賃貸物件では使えない制度も多いため、前提条件の確認が欠かせません。

申告そのものは手順化できますが、資料不足や減価償却の整理が難しい場合は、早めに専門家へ相談すると安心です。

最終的には、計算根拠が説明できる状態にしてから申告へ進むことが、手元資金を守る最短ルートになります。