マンションを個人で売却できる｜手数料を抑えつつ安全に進める要点！

マンションの売却は不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

ただし事情によっては、知人や親族などに対して個人で直接売りたいと考えるケースもあります。

一方で個人売買は、仲介手数料が不要になる反面、調査や契約の不備がそのままトラブルに直結しやすい取引です。

とくにマンションは管理費や修繕積立金、規約、専有部と共用部の境界など、戸建てより確認事項が多くなりがちです。

この記事では、マンションを個人で売却する際に「何を決め、何を整え、どこを専門家に任せるべきか」を実務の流れに沿って整理します。

仲介なしでも安全性を落とさず進めるために、契約と決済の要点を先に押さえましょう。

マンションを個人で売却できる

マンションの売却は個人同士でも可能ですが、仲介が担う調査と説明を自分で補う設計が必要です。

個人売買が成立する前提

不動産の売買は、売主と買主の合意があれば成立する取引です。

仲介を使わない場合、価格査定や相手探し、条件交渉、契約書作成まで当事者が担うことになります。

媒介を依頼したときに宅建業者が担う業務範囲の例は、東京都の「不動産取引の手引き」に整理されています。

個人売買ではその範囲を自分で埋める意識がないと、後から「聞いていない」が起きやすくなります。

まずは仲介の役割を分解して、代替策を用意できるかで判断するのが安全です。

• 当事者が価格と条件を合意できる
• 物件情報と管理関係資料を提示できる
• 契約書と重要な特約を作れる
• 決済と登記の段取りを組める
• 不具合発覚時の責任範囲を決められる

仲介手数料は減るが別の費用は残る

個人売買の最大の動機は、仲介手数料を抑えられる点です。

ただし契約書の整備、登記、資金移動の安全確保には、別の専門コストが発生しやすいです。

また売買契約書には印紙税がかかるため、手数料がゼロでも税金や実費は残ります。

印紙税の税額や軽減措置は国税庁の案内で確認できます。

「減る費用」と「残る費用」を先に棚卸しすると、期待外れを防げます。

個人売買で起きやすいトラブルの型

個人売買の揉め事は、情報の非対称と確認不足から起きることが多いです。

マンションの場合、管理規約や修繕履歴、滞納の有無、使用細則などが争点になりやすいです。

専有部の設備不具合は、引渡し後に発覚すると感情的な対立に発展しがちです。

さらにローン特約や引渡し時期が曖昧だと、資金計画が崩れて契約解除に繋がることもあります。

トラブルは「想定して契約に落とす」ことで多くが予防できます。

• 設備の状態を口頭で済ませてしまう
• 管理費・修繕積立金の清算基準がない
• 引渡し日と残代金支払日が曖昧
• ローン不成立時の扱いが未定
• 境界や共用部の認識がズレる

重要事項説明がないリスクをどう補うか

仲介を使う取引では、宅建業者が重要事項説明を行うのが通常です。

個人売買ではこの仕組みが外れるため、買主が不安を抱きやすく、交渉がこじれやすくなります。

東京都の手引きでは、媒介業者が調査や説明を含む幅広い業務を担うことが示されています。

だからこそ、個人売買でも「説明資料の束」を先に作っておくと、買主の納得が得やすくなります。

最低限、管理関係と建物状況の根拠資料は、契約前に提示する設計にしましょう。

契約不適合責任は条文と実務を分けて考える

引渡し後に欠陥や不具合が見つかった場合、契約不適合責任が問題になります。

契約不適合が種類や品質に関するものなら、買主は不適合を知ってから1年以内に売主へ通知する必要がある旨が整理されています。

この「通知期間」の考え方は、東京都の「不動産取引の手引き」にも記載があります。

ただし個人売買では、責任の範囲や期間を特約で具体化しないと、争いになりやすいです。

免責や期間短縮を入れる場合でも、設備表や告知書で現状を丁寧に明文化しておくのが現実的です。

• 現状有姿で引き渡す範囲の明確化
• 付帯設備の対象と不具合の申告
• 通知方法と連絡先の固定
• 修補か代金減額かの優先順位
• 免責にする項目の列挙

参考：東京都「不動産取引の手引き」引渡し後の不具合

決済を安全にする基本は同日同場所

個人売買で怖いのは、代金を受け取ったのに登記が進まない、または登記したのに代金が入らない事態です。

このリスクを下げるには、残代金支払と鍵の引渡しと登記申請を同日にまとめるのが基本です。

通常は司法書士が同席し、必要書類の確認と登記申請の段取りを仕切ります。

買主が住宅ローンを使う場合は、金融機関の手続きに合わせて「決済日」が事実上固定されます。

当日は持ち物と不足書類が1つでもあると止まるため、チェックリスト化が必須です。

• 残代金の支払方法を確定する
• 鍵と関係書類の引渡し物を一覧化する
• 抵当権抹消が必要なら同時に行う
• 管理費等の清算を決済日に合わせる
• 立会人と連絡手段を固定する

個人売買に向くケースと向かないケース

個人売買は、相手が明確で関係性が安定しているほど成立しやすいです。

反対に、相場観がズレていたり、物件に説明が必要だったりすると、仲介の調整力が効きます。

マンションは管理情報の説明が重要なので、資料が揃わないと向きません。

また買主がローンを使う場合、金融機関が仲介や書類整備を前提にすることもあります。

「仲介手数料を節約できるか」より「説明と契約を組み立てられるか」で判断しましょう。

参考：媒介業者が担う一般的な業務範囲は東京都の手引きに整理されています。

東京都「不動産取引の手引き」媒介契約

個人でマンション売却を進める基本の流れ

個人売買は自由度が高い分、手順の抜け漏れがそのまま損失になりやすい取引です。

相場感と売買条件を先に固定する

最初に決めるべきは、売買価格だけではありません。

手付金の有無、引渡し日、家具家電の残置、管理費等の清算基準まで含めて条件として固めます。

条件が曖昧なまま話を進めると、契約直前で揉めて時間だけが失われます。

マンションでは管理関係の条件が特に重要で、買主の安心材料にもなります。

最低限の条件一覧を作り、合意できない点があるかを早めに炙り出しましょう。

• 売買価格と支払スケジュール
• 手付金と違約金の考え方
• 引渡し日と明渡し条件
• 管理費・修繕積立金の清算基準
• 残置物と設備の扱い

物件情報は書面で渡せる形にする

個人売買では、口頭説明の記憶違いが争点になります。

だからこそ、物件の状態は「設備表」「告知書」「管理関係資料」で固めます。

買主が不安に感じるのは、欠陥だけではなく、将来の修繕負担やルールの厳しさです。

総会議事録や長期修繕計画があると、納得してもらえる確率が上がります。

渡す資料が揃うほど、価格交渉も合理的になります。

売買契約は雛形より先に合意事項を整理する

雛形を使っても、当事者の合意が反映されなければ意味がありません。

個人売買で重要なのは、合意事項を条文化して矛盾なく並べることです。

とくにローン特約、引渡し条件、契約不適合責任、解除条件は必ず明確にします。

契約書は印紙税の対象になるため、正しい文書形態で作る意識も必要です。

印紙税の取り扱いは国税庁の案内で必ず確認しておきましょう。

参考：国税庁 印紙税額一覧

引渡しと明渡しはチェックリストで潰す

引渡しは「鍵を渡して終わり」ではありません。

管理会社への名義変更手続き、各種精算、設備の引渡し確認まで含みます。

買主の入居準備に影響するため、遅延すると損害の話になりやすいです。

引渡し物の不足は、その場で取り返しがつかないことがあります。

決済日までに、当日の持ち物をリスト化して共有しておくのが安全です。

• 鍵一式と部屋番号表示の確認
• 管理会社へ提出する書類の確認
• 設備の動作確認と引継ぎメモ
• 清算金の計算根拠の共有
• 郵便物転送や名義変更の段取り

契約書で押さえるべき条項

個人売買の契約書は、トラブル予防のための設計図です。

手付金と解除のルールを先に決める

契約後に気持ちが変わっても、簡単に白紙には戻せません。

だからこそ、手付金の性質と解除の条件を契約書で具体化します。

解除の場面は、ローン不成立や引渡し遅延など、現実に起きうる形で想定します。

違約金の定めは抑止力になりますが、相手が納得できる水準でないと契約に進みません。

合意を文章に落とすときは、数字より先に「どの状況で誰がどう動くか」を決めましょう。

• 手付金の額と支払時期
• 手付解除の期限
• ローン不成立時の扱い
• 違約金の発生条件
• 解除通知の方法

引渡し条件は日時より「状態」を書く

引渡し日は重要ですが、それ以上に重要なのは引渡し時点の状態です。

残置物があるのか、クリーニングはどこまでか、設備はどの状態で渡すのかを定義します。

現状有姿と書くだけでは、当事者の想定がズレて揉めることがあります。

設備表とセットで、正常・不具合・不明を分けて記載すると、後からの争いが減ります。

書き切れない部分は「確認済みの範囲」と「未確認の範囲」を分けて、誤解を避けます。

契約不適合責任は通知と対応の手順まで書く

契約不適合責任は、存在するか否かより「揉めたときの処理」が問題になります。

東京都の手引きでは、種類や品質に関する契約不適合について、買主が知ってから1年以内に通知が必要と整理されています。

個人売買では、通知の方法や窓口、対応の優先順位を決めないと、時間だけが過ぎて関係が悪化します。

売主が対応できる範囲と、買主が期待してよい範囲を合わせるのが契約の目的です。

「免責にする」「期間を区切る」場合でも、告知書で現状を具体化しておくのが実務的です。

参考：東京都「不動産取引の手引き」契約不適合

管理費と修繕積立金の清算ルールを明文化する

マンション特有の論点が、管理費と修繕積立金の清算です。

日割りで清算するのか、月単位でどちらが負担するのかで揉めやすいです。

駐車場などの使用料も、解約締日や引継ぎ手続きによって実務が変わります。

管理会社への名義変更手続きは、いつ誰が何を提出するかまで決めるとスムーズです。

清算は金額より「基準日」を書くことで、後からの解釈違いを防げます。

登記とお金の受け渡しで失敗しない

個人売買の最大リスクは、登記と代金のタイミングがズレることです。

登記申請の基本は「添付情報の原本」

所有権移転登記は、買主が名義人になるための最重要手続きです。

法務局の案内では、登記申請書に添付する書面は原本添付が原則である旨が示されています。

必要書類が揃わないと決済日に手続きが止まり、当事者の損失に直結します。

そのため個人売買でも、司法書士に事前確認を入れて不足を潰すのが現実的です。

登記は「書類の勝負」なので、段取りの早さが安全性になります。

参考：法務局 登記申請書様式と添付情報

所有権移転登記で出てきやすい書類

実務では、権利証や印鑑証明書、住民票などの基本セットが必要になります。

売主の印鑑証明書には有効期間の運用があるため、取り直しが発生しやすいです。

また登記原因証明情報として、売買契約の内容が分かる書面が求められることがあります。

法務局の申請書例でも、売買契約書等の内容を添付情報として扱う旨が示されています。

個人売買でも、登記書類は司法書士の指示に従って揃えるのが最短です。

参考：法務局 登記申請書例（PDF）

残代金決済は「同時履行」に寄せる

代金支払と登記申請と鍵の引渡しは、同日にまとめるのが鉄則です。

これにより、片方だけが先に履行して損をするリスクが下がります。

買主がローンを使う場合、金融機関の実行に合わせて司法書士が登記申請を行う段取りになります。

売主側は、抵当権が残っているなら抹消も同日に行えるよう手配が必要です。

当日は想定外が起きるため、事前に「不足時の代替案」を決めておきます。

• 決済場所と開始時刻の固定
• 振込か持参かの確定
• 抵当権抹消の同時手配
• 清算金の計算書の準備
• 当日連絡先の一本化

本人確認は仲介がいないほど重要になる

個人売買では、相手の本人確認を当事者が行う場面が増えます。

とくに高額取引では、なりすましや名義貸しのリスクを軽視できません。

仲介を使う場合、宅建業者は犯罪収益移転防止法に基づく本人確認等を実施する立場にあることが示されています。

個人売買ではこの枠が外れるため、司法書士同席や身分証確認などで補います。

現金授受を避け、金融機関での振込に寄せるのも安全策です。

参考：国土交通省 犯罪収益移転防止法と宅建業者

税金と確定申告のポイント

個人で売却しても、税金のルールは変わりません。

譲渡所得が出るなら原則として確定申告が必要

マンションを売って利益が出た場合、譲渡所得として課税対象になります。

国税庁の確定申告特集では、譲渡所得金額がある方は原則として確定申告が必要と整理されています。

譲渡所得は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

個人売買では仲介手数料がない一方で、測量費や登記関連の費用など、譲渡費用に該当し得る項目が残ります。

計算の前提となる取得費資料がない場合の扱いも含め、早めに整理しておくと安全です。

参考：国税庁 不動産等を売却した方へ

3,000万円特別控除などの制度は条件確認が必須

居住用財産の特例など、一定の要件を満たすと大きな控除が適用される場合があります。

国税庁の案内では、一定のものについて課税譲渡所得金額の計算で最高3,000万円が控除される旨が示されています。

ただし適用には、住んでいた事実や売却の状況など、細かな要件があります。

個人売買だと書類が整っていないまま進みやすいので、要件に必要な証拠の確保が大切です。

特例は「使える前提」で動くと危険なので、条件を満たすかで先に分岐しましょう。

参考：国税庁 土地や建物を売ったとき

売買契約書の印紙税は見落としやすい

売買契約書は課税文書に該当し、契約金額に応じて印紙税が発生します。

印紙税額の一覧は国税庁が公表しており、契約金額の記載があるかでも扱いが変わります。

不動産の譲渡に関する契約書には軽減措置の対象期間が設けられているため、適用可否の確認も重要です。

貼付漏れは税務上のリスクになるため、作成段階で担当を決めておきます。

迷う場合は国税庁の案内を一次情報として確認しましょう。

参考：国税庁 印紙税額一覧

住民税や翌年の負担を見込んで資金計画を組む

譲渡所得の税負担は、確定申告の時点だけで終わりません。

翌年の住民税等に反映されるため、手元資金を使い切ると後から苦しくなります。

個人売買では入金スピードが早い一方で、税金の支払いは後ろに来ます。

売却代金の一部を「税金用の別枠」に確保しておくと、精神的にも安全です。

制度の適用可否や税率区分は個別事情で変わるため、必要なら税理士に確認しましょう。

• 売却益が出るかを早めに試算する
• 特例の要件に必要な証拠を揃える
• 税金支払い用の資金を確保する
• 翌年の住民税増を見込む
• 不明点は一次情報か専門家に寄せる

個人売却で後悔しないための要点

マンションを個人で売却すること自体は可能です。

ただし仲介が担う調査と説明を自分で補う設計がないと、安く売るより大きな損失に繋がります。

まずは管理関係資料と設備の状態を揃え、買主が判断できる情報を先に作ります。

次に合意事項を条文化し、契約不適合責任や解除条件を曖昧にしない契約書に落とします。

決済は残代金、鍵の引渡し、登記申請を同日にまとめ、司法書士の同席で安全性を上げます。

税金は個人売買でも変わらないため、譲渡所得の試算と申告要否を国税庁の案内に沿って確認します。

仲介手数料を抑える目的は有効ですが、安全に成立させるための外注やチェックは惜しまない方が結果的に得です。

条件が複雑なら、全部を仲介に任せるのではなく「契約と決済だけ専門家に任せる」分業も選択肢になります。