相続したマンションを3年以内に売却する税金の結論｜特例を逃さず手取りを守る！

相続したマンションを早めに売るときに一番気になるのは、結局いくら税金がかかるのかという点です。

ポイントは「売却が3年以内かどうか」よりも、譲渡所得の計算と特例の期限を外さないことです。

特に相続税を納めた人は、取得費に相続税の一部を上乗せできる特例が効きます。

一方で、相続した家の売却で有名な「空き家の3,000万円控除」はマンションだと原則使えません。

この記事では、税率の決まり方と特例の使い分けを軸に、3年以内売却で損を減らす手順を整理します。

相続したマンションを3年以内に売却する税金の結論

相続したマンションを3年以内に売却する場合でも、税金は「譲渡所得」が出るかどうかで決まります。

税金の正体は譲渡所得税で決まる

マンション売却で課税される中心は、所得税と住民税をまとめた譲渡所得課税です。

課税対象は売却代金そのものではなく、売却益に相当する譲渡所得です。

譲渡所得は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」で計算します。

税の基本の全体像は国税庁の譲渡所得の説明でも確認できます。

まずは譲渡所得がプラスになりそうかを把握するのが最短ルートです。

3年以内でも短期譲渡になるとは限らない

税率の短期か長期かは、「相続してからの年数」で単純には決まりません。

所有期間は売却した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかで判定します。

相続で取得した不動産の所有期間は、原則として被相続人の取得日を引き継ぐ考え方になります。

短期と長期の判定の考え方は国税庁の案内に沿って確認できます。

• 短期譲渡：売却年1月1日で所有期間5年以下
• 長期譲渡：売却年1月1日で所有期間5年超
• 判定は売却日ではなく「売却年の1月1日」基準
• 所有期間の考え方は一次情報で確認する

同じ売却でも判定年をまたぐだけで税率が変わるため、決済日調整の価値が出ます。

相続税を払った人は取得費加算が最優先

相続税がかかっているなら、取得費に相続税の一部を加算できる特例が最重要です。

この特例は譲渡所得を圧縮できるため、税額が大きく下がることがあります。

名前は「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」です。

適用期限は「相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで」と定義されています。

検索キーワードが「3年以内」でも、実務では相続税申告期限との関係で期限を逆算する必要があります。

迷ったら期限起点を先に確認する

3年以内で動くべき理由は、相場よりも特例の期限が先に来ることがあるからです。

特に取得費加算は「相続開始から3年」ではなく別の起点で動く点が落とし穴です。

売却活動が長引くと、決済日が期限を越えて特例を逃すことがあります。

期限確認を先にすると、売り方の選択もブレにくくなります。

• 相続開始日を確定する
• 相続税の申告期限を確定する
• 取得費加算の適用期限をカレンダーに落とす
• 決済日ベースで間に合う売却方法を選ぶ

期限が迫るほど「高く売る」より「確実に間に合わせる」が優先になる場面があります。

3年以内に売るべきかの判断ポイント

相続したマンションを急いで売るかは、税金だけでなく維持コストと家族間リスクも含めて判断します。

維持コストが利益を食うラインを把握する

売らずに持ち続けると、管理費と修繕積立金が毎月発生します。

固定資産税や都市計画税も、所有している限り継続します。

空室のままでも支出が続くため、売却益が目減りしやすい構造です。

まずは月次コストと想定売却額の関係を表に落とすと判断が速いです。

維持費が高い物件ほど、早期売却の合理性が強くなります。

共有名義はトラブルの種になりやすい

相続人が複数で共有名義になると、売却の意思決定が遅れがちです。

売却や賃貸の方針が割れると、機会損失が積み上がります。

遺産分割協議が長引くほど、相場や税制の条件が変わるリスクもあります。

先に論点を整理して合意形成の摩擦を減らすことが重要です。

• 売却するか賃貸に出すかの方針
• 売却益の分配方法と精算のタイミング
• 名義変更の費用負担のルール
• 期限がある特例を使うかどうか

共有のまま放置すると、いざ売りたいときに全員の同意が取れず詰まります。

賃貸に出すなら出口戦略を決めておく

賃貸に出すと家賃収入は入りますが、売却の自由度は下がります。

入居者がいると内覧が制限され、売り方が投資用前提になりやすいです。

結果として、実需向けより価格が下がるケースもあります。

売るタイミングを後ろ倒しにするなら条件を決めておきます。

• 何年後に売るかの目標時期
• 更新時期と解約予告の確認
• 家賃下落を織り込んだ収支計画
• 売却時に空室にする方針かどうか

賃貸は万能ではなく、出口設計がないと損が見えにくくなります。

仲介と買取で時間と手取りが変わる

期限が近いときは、売却スピードの選択が税額に直結します。

仲介は高値を狙えますが、成約まで時間が読みにくいです。

買取は価格が下がりやすい一方で、決済が早く期限に合わせやすいです。

判断軸をテーブルで固定すると迷いが減ります。

特例期限が絡むなら、スピードの価値を金額換算して比較します。

税金を左右する取得費と保有期間の考え方

相続マンションの売却税額は、取得費の作り方と所有期間の判定で大きく変わります。

取得費が不明なら根拠を積み上げる

古い物件ほど、購入時の契約書が見つからず取得費が不明になりがちです。

取得費が低い扱いになると、譲渡所得が大きくなり税金が増えます。

資料が揃わない場合でも、可能な範囲で根拠を集めて説明できる形にします。

取得費の候補をリスト化して、集める順番を決めます。

• 被相続人の売買契約書や重要事項説明書
• 購入時の領収書やローン明細
• リフォーム代の請求書や領収書
• 登記費用や不動産取得税の記録

取得費は税務上の争点になりやすいので、説明可能性を重視します。

所有期間の判定は売却年1月1日で決まる

税率の短期と長期は、売却した年の1月1日現在の所有期間で決まります。

長期譲渡の税額計算は国税庁で税率と復興特別所得税の考え方が示されています。

短期譲渡の税額計算も国税庁の別ページで整理されています。

まずは自分のケースがどちらに当たりそうかを表で固定します。

「3年以内」よりも、短期か長期かのほうが税率への影響が大きい場合があります。

譲渡費用にできるものを漏らさない

譲渡費用は売るために直接かかった費用で、譲渡所得から差し引けます。

費用を漏らすと、その分だけ譲渡所得が増えて税金が増えます。

領収書と契約書で裏付けできる形にしておくのが基本です。

典型例を短いリストで確認します。

• 仲介手数料
• 測量費や境界確定費
• 売却のための解体費用や撤去費用
• 売買契約書の印紙代

修繕積立金や管理費は原則として譲渡費用ではないため混同に注意します。

住民税の支払いタイミングを先に想定する

譲渡所得の税金は確定申告で所得税を納付し、その後に住民税が追いかけて来ます。

売却益が大きいと、翌年度の住民税が想像以上に増えることがあります。

資金繰りで焦らないために、納税スケジュールを表に落とします。

申告期限の基本は国税庁の案内で確認できます。

手元資金がギリギリなら、税金分を先に取り分けるのが安全です。

相続したマンションで使える特例と控除

相続マンションの売却では、使える特例と使えない特例を切り分けることが節税の核心です。

取得費加算の特例は期限が命

取得費加算の特例は、相続税と譲渡所得税の二重負担を軽くする制度です。

適用期限の定義が明確なので、カレンダー管理に向いています。

期限は「相続開始の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日まで」です。

要件の原文は国税庁ページで確認できます。

キーワードが「3年以内」でも、実際は相続税申告期限を基準にして締切を確定します。

空き家の3,000万円控除はマンションだと原則使えない

相続不動産の節税で有名なのが、被相続人の居住用財産の特別控除です。

しかしこの特例は対象家屋の要件に「区分所有建物登記がされている建物でないこと」があります。

つまり一般的な分譲マンションは要件で外れるため、原則として使えません。

国税庁の要件説明で明示されているので、先に確認して期待値を調整します。

• 対象家屋の要件に「区分所有建物登記がされている建物でないこと」がある
• マンションは通常区分所有建物なので適用が難しい
• 適用可否は要件の文言から逆算する
• 一次情報で対象外条件を確認する

根拠は国税庁の空き家特例の要件欄で確認できます。

被相続人の居住用財産の特例の要件を押さえる

空き家特例の要件は細かく、建築時期や居住状況などの条件があります。

マンションが対象外になりやすい理由は、要件の中に区分所有建物の除外があるためです。

一戸建ての相続と同じ感覚で当てはめると判断を誤ります。

要件の一次情報は国税庁のページにまとまっています。

マンション売却の節税は、空き家特例より取得費加算に軸足を置くのが現実的です。

自分が住んだマンションなら3,000万円控除の余地がある

相続したマンションでも、相続人が自分の居住用として使ってから売るケースがあります。

その場合は「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」が論点になります。

ただし要件は居住の実態や住まなくなってからの期間などが絡みます。

一次情報として国税庁のマイホーム特例を確認します。

• 対象は居住用財産であること
• 一定の手続きと確定申告が必要
• 所有期間の長短に関係なく控除の枠がある
• 要件は国税庁ページで必ず確認する

根拠は国税庁のマイホーム特例に整理されています。

売却までの手続きと確定申告の流れ

相続マンションの売却は、名義と書類が整っていないと売買手続きが前に進みません。

名義変更と遺産分割協議がスタート地点

売却の前に、相続登記で名義を整える必要があります。

相続人が複数なら、遺産分割協議で誰が取得するかを確定させます。

売却代金を分ける場合でも、登記上の権利関係を明確にしてから進めます。

手続きの抜け漏れを防ぐために要点を箇条書きにします。

• 相続人の確定と戸籍の収集
• 遺産分割協議書の作成
• 相続登記の申請
• 売却の意思決定者の一本化

共有のまま売るよりも、先に整理した方が交渉が速いことが多いです。

譲渡所得の計算は4段階で整理する

確定申告では、譲渡所得の内訳書などを使って計算をまとめます。

計算を段階化すると、どこで節税できるかが見えやすくなります。

国税庁は譲渡所得の申告手引きを公開しており、記載例も確認できます。

最低限の計算ステップを表で固定します。

申告の実務資料は国税庁の「譲渡所得の申告のしかた」も参照できます。

必要書類は先に集めるほどミスが減る

相続マンション売却は、契約書と領収書が散らばりやすいのが難点です。

確定申告の直前に集めると、取得費や費用の漏れが起きやすくなります。

早い段階でフォルダを作り、書類を一元管理するのが安全です。

まず集めるべきものを短いリストで確認します。

• 売却時の売買契約書の写し
• 購入時の売買契約書など取得費が分かる資料
• 仲介手数料など譲渡費用の領収書
• 相続税申告書と納税資料（取得費加算を使う場合）

書式の実物は国税庁の譲渡所得の内訳書でも確認できます。

申告期限は翌年3月15日が基本

譲渡所得が出た年は、原則として確定申告が必要です。

申告期間は翌年2月16日から3月15日までが基本です。

期限を過ぎると加算税や延滞税のリスクが出ます。

国税庁の申告期限ページで一次情報を確認できます。

売却が年末に近いほど、申告準備期間が短いので早めの着手が必要です。

結論を急ぐ人のための要点整理

相続したマンションを3年以内に売却するときは、譲渡所得が出るかどうかを最初に確かめます。

次に、短期か長期かは売却年1月1日の所有期間で決まるため、決済日調整の効果を検討します。

相続税を払っているなら、取得費加算の特例の期限を相続税申告期限から逆算して確定させます。

マンションは区分所有のため、空き家の3,000万円控除が原則使えない点を早期に押さえます。

売却方法は仲介と買取で時間が変わるので、特例期限に間に合う現実的なルートを選びます。

最後に、確定申告は翌年3月15日が基本なので、書類を早めに集めて費用の漏れを防ぎます。