アパートを売却して利益が出ると、譲渡所得税と住民税がかかります。
ただし課税対象は売却代金そのものではなく、取得費や売却にかかった費用を差し引いた「売却益」です。
さらに建物は減価償却を差し引くため、帳簿や確定申告の状況で税額が大きく変わります。
この記事では、税率の考え方と計算の手順、見落としやすい取得費と譲渡費用のポイントを整理します。
アパート売却の譲渡所得税はいくらになる？
税率は所有期間で大きく変わり、課税対象は売却益です。
最初に「どの税率が当たるか」と「何に課税されるか」を押さえると、見積もりが一気に楽になります。
所有期間で税率が変わる
土地建物の譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで区分されます。
5年を超えると長期譲渡所得、5年以下だと短期譲渡所得になり、税率に大きな差が出ます。
所有期間の判定基準は国税庁の説明に従って確認します。
| 区分 | 長期譲渡所得／短期譲渡所得 |
|---|---|
| 判定 | 譲渡年1月1日時点で5年超／5年以下 |
| 参考 | 国税庁（譲渡所得の区分） |
課税されるのは売却代金ではなく売却益
税金がかかるのは、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた利益部分です。
つまり売却価格が高くても、取得費や費用が大きければ課税所得は小さくなります。
逆に減価償却が進んでいると取得費が圧縮され、思った以上に売却益が出ることがあります。
- 譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 収入金額は原則として売買代金
- 取得費と譲渡費用の計上漏れが税額差になりやすい
- 根拠の考え方は国税庁の計算式で確認
税率の内訳を知ると概算が速い
土地建物の譲渡所得は分離課税で計算され、所得税と住民税が基本になります。
所得税には復興特別所得税が上乗せされるため、実務上は合算税率で把握するのが簡単です。
所得税部分の計算の考え方は国税庁の案内で確認できます。
| 税の種類 | 所得税＋復興特別所得税＋住民税 |
|---|---|
| 所得税の計算 | 長期は課税長期譲渡所得×15％、短期は×30％ |
| 参考 | 国税庁（税額の計算方法） |
| 税率表の参考 | 国税庁（長期短期の税率表） |
赤字でも申告判断が必要なケース
売却益が出ていなければ原則として譲渡所得税は発生しません。
ただし将来の譲渡所得との相殺や、特例の適用可否の確認で申告が有利になる場合があります。
また税務署や自治体から書類提出を求められる場面に備え、計算根拠を残しておくことが大切です。
- 売却益がゼロまたはマイナスかをまず計算する
- 特例の要件確認が必要なら申告を検討する
- 損失が出た場合でも書類整理は必須
- 不明点があれば税理士や税務署に確認する
譲渡所得の計算手順を押さえる
譲渡所得は式が決まっているため、必要な数字を正確に集めることが最大のポイントです。
ここでは収入金額、取得費、譲渡費用の順に集める流れを整理します。
収入金額に含めるものを確認する
収入金額は通常、売買契約書に記載された売却代金です。
固定資産税や都市計画税の精算金を買主から受け取る場合、一定の扱いで譲渡価額に算入されることがあります。
契約書と決済明細を突き合わせて、入金の性質を整理します。
| 基本 | 売買契約書の売却代金 |
|---|---|
| 注意 | 精算金などの扱いを確認 |
| 確認資料 | 売買契約書／決済明細／精算書 |
| 参考 | 国税庁（収入金額の考え方） |
計算式に当てはめる前に三つに分解する
譲渡所得の計算は、収入金額、取得費、譲渡費用の三つに分けると迷いません。
まず収入金額を確定し、次に取得費を組み立て、最後に譲渡費用を積み上げます。
この順番にすると、計上漏れをチェックしやすくなります。
- 収入金額は契約書ベースで確定
- 取得費は購入代金と取得時費用と改良費を整理
- 建物は減価償却費相当額の控除が必要
- 譲渡費用は売るために直接かかった費用に限定
数字を入れた概算例で税額感をつかむ
例えば売却代金が5,000万円で、取得費と譲渡費用の合計が3,500万円なら、課税対象の利益は1,500万円が目安になります。
ここから特別控除がある場合は差し引き、課税譲渡所得に税率をかけて税額を概算します。
所有期間で税率が変わるため、同じ利益でも税額が大きく違う点が重要です。
| 売却代金 | 5,000万円 |
|---|---|
| 取得費＋譲渡費用 | 3,500万円 |
| 課税前の利益目安 | 1,500万円 |
| 参考 | 国税庁（計算の基本式） |
共有名義や相続取得は所有期間に注意する
相続で取得した不動産は、原則として被相続人の取得日を引き継いで所有期間を判定します。
共有名義の場合は持分ごとに譲渡所得を計算し、各自が申告する形になります。
売却代金の分配と費用負担の実態がズレると、計算が複雑になりやすいです。
- 相続取得は取得日を引き継ぐのが原則
- 共有は持分割合で収入と費用を按分する
- 費用の名義と実際の負担者を整理する
- 所有期間の区分は国税庁の定義で確認する
取得費で差がつくポイント
譲渡所得税は取得費をどれだけ正確に積み上げられるかで差が出ます。
特にアパートは建物の減価償却が絡むため、購入時資料と申告状況の整合が重要です。
建物は減価償却費相当額を差し引く
建物は経年で価値が減るため、取得費は購入代金そのままではありません。
国税庁は、建物の取得費は購入代金などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引く必要があると示しています。
賃貸に使っていた建物は、原則として毎年の減価償却費の合計で調整します。
| ポイント | 建物取得費＝建物価額－減価償却費相当額 |
|---|---|
| 賃貸の場合 | 毎年の減価償却費の合計で計算 |
| 確認資料 | 確定申告書／減価償却明細／固定資産台帳 |
| 参考 | 国税庁（建物の取得費） |
購入時にかかった費用を漏れなく集める
取得費には購入代金だけでなく、購入手数料や設備費、改良費など取得に要した金額が含まれます。
契約時の仲介手数料や登記関係費用など、当時の領収書や精算書をまとめて確認します。
取得費の範囲は国税庁の説明に沿って判断します。
- 購入代金と土地建物の内訳を確認する
- 仲介手数料や取得時の諸費用を整理する
- 設備費や改良費は目的と内容で分類する
- 取得費の考え方は国税庁の案内で確認する
リフォーム費用は内容次第で扱いが変わる
リフォームでも価値を高める改良に当たるものは取得費に算入できる可能性があります。
一方で原状回復や維持管理に近い支出は、取得費ではなくその年の必要経費として処理されていることが多いです。
支出目的と工事内容を契約書や請求書で説明できる状態にしておきます。
| 改良の例 | 性能向上／増設／用途変更 |
|---|---|
| 維持の例 | 原状回復／通常修繕／清掃 |
| 必要資料 | 工事契約書／請求書／仕様書 |
| 参考 | 国税庁（取得費となるもの） |
取得費が分からないときは概算取得費も選択肢になる
古い物件や資料紛失で取得費が分からない場合、一定の条件で概算取得費を使えることがあります。
国税庁は、取得費が分からないときや実額が譲渡価額の5％より少ないときに、譲渡価額の5％を取得費とできる旨を示しています。
ただし概算は税額が増えることもあるため、可能な限り実額の証拠集めを優先します。
- 売買契約書や通帳履歴で取得価額の手掛かりを探す
- 仲介会社や金融機関に資料の再発行を相談する
- 概算取得費は最終手段として比較検討する
- 根拠は国税庁の説明で確認する
譲渡費用にできるものとできないもの
譲渡費用は「売るために直接かかった費用」に限定されます。
似た支出でも対象外になることがあるため、代表例と境界を押さえておくと安心です。
譲渡費用の代表例を把握する
譲渡費用には、仲介手数料や売買契約書の印紙代などが代表例として挙げられます。
賃貸中のアパートでは、明渡しのための立退料が発生するケースもあります。
国税庁が示す代表例に沿って、決済書類から洗い出します。
- 売却の仲介手数料
- 売買契約書の印紙税で売主負担分
- 借家人に支払う立退料
- 売るための測量費や解体費用など
維持管理費は原則として譲渡費用にならない
固定資産税や修繕費など、資産の維持管理のための支出は譲渡費用に含まれません。
譲渡費用は売却のために直接必要だった支出に限られるためです。
判断に迷う支出は、目的が「売るため」か「持ち続けるため」かで切り分けます。
| 譲渡費用になりやすい | 仲介手数料／印紙代／立退料 |
|---|---|
| 原則ならない | 修繕費／管理費／固定資産税 |
| 判断軸 | 売却に直接必要かどうか |
| 参考 | 国税庁（譲渡費用となるもの） |
明渡しや解体が絡む場合は書類の保存が重要
貸家を売るために借家人へ立退料を支払う場合、譲渡費用としての説明資料が必要です。
土地として売るために建物を取り壊す場合も、取壊し費用や損失額の扱いが論点になります。
支出の必要性と売却との直接性を示す契約書や見積書をセットで保存します。
- 立退き合意書や明渡しに関する覚書
- 解体工事の契約書と領収書
- 売却方針と工事の関連が分かる資料
- 国税庁の譲渡費用の定義に沿って整理する
節税につながる特例とタイミング
アパート売却では、使える特例があるかどうかで税額が大きく変わります。
ただしマイホーム向け特例がそのまま使えるとは限らないため、要件確認が前提です。
所有期間の判定は譲渡年の1月1日が基準になる
長期か短期かは、売却した日ではなく譲渡した年の1月1日時点で判定します。
年末に売るか年明けに売るかで区分が変わるケースがあるため、売却スケジュールと合わせて確認します。
所有期間の区分は国税庁の定義で整理します。
| 判定日 | 譲渡年の1月1日 |
|---|---|
| 区分 | 5年超で長期、5年以下で短期 |
| 注意 | 売却日が同年でも判定は1月1日 |
| 参考 | 国税庁（所有期間の区分） |
3,000万円特別控除は居住用が前提になる
3,000万円の特別控除は、マイホームのような居住用財産の譲渡で一定要件を満たす場合に適用されます。
賃貸アパートの売却では原則として前提を満たしにくいため、安易に見込むと資金計画が狂います。
特例が使えるかどうかは、居住実態や用途、契約関係から要件確認が必要です。
- 居住用財産の譲渡に特別控除が設けられている
- 賃貸用は原則として居住用の要件に当たりにくい
- 用途変更や一部居住のケースは要件確認が必須
- 特別控除の位置付けは国税庁で確認する
譲渡損失が出た場合の扱いを整理する
譲渡所得は分離課税で計算されるため、損失が出ても給与所得などと自動で相殺されるわけではありません。
一方で、同じ年の他の譲渡所得があれば相殺できる余地があります。
損失が出たときも、計算式と区分を押さえたうえで申告要否を判断します。
| 課税方式 | 土地建物の譲渡所得は分離課税 |
|---|---|
| 損失の考え方 | 他の所得と自動では通算しない |
| 検討 | 同年の譲渡所得との相殺の有無 |
| 参考 | 国税庁（分離課税と計算） |
税理士に相談したほうが良い判断ポイント
取得費の内訳や減価償却、リフォーム費用の分類は判断が割れやすい論点です。
また共有名義や相続、明渡し費用が絡むと書類も計算も複雑になり、誤りが税務リスクになります。
売却前に概算税額と必要書類の棚卸しをして、難しい部分だけスポットで相談するのも有効です。
- 減価償却の計算や過去申告との整合が不安
- 取得費の資料が不足している
- 立退料や解体など大きな費用が発生する
- 共有名義や相続が絡む
手続きで迷わないための要点整理
譲渡所得税の見積もりは、所有期間の区分と売却益の計算が起点になります。
取得費は購入時費用と改良費を集め、建物は減価償却を差し引く点が重要です。
譲渡費用は売却のために直接かかった費用に限られ、維持管理費は原則として対象外です。
特例は居住用かどうかなど要件が厳しいため、使える前提で資金計画を組まないほうが安全です。
売却前に契約書と領収書を整理し、迷う支出は国税庁の定義に沿って説明できる形にしておくと安心です。