一棟売りアパートの「その他」は何が含まれる？｜物件種別の違いと選び方が見えてくる！

物件検索で「一棟売りアパート」を選んだのに、一覧に「その他」という表示が混ざって戸惑うことがあります。

この「その他」は、アパートの追加条件というより、サイト側の分類上の“受け皿”として使われることが多い言葉です。

つまり、同じ収益物件でも「住居系（アパート）」と同じ棚に置けない用途や形態がまとめられている可能性があります。

一方で「その他」に入る物件は、賃料の決まり方も、管理の手間も、融資の見られ方も、アパートと違う点が出やすいです。

だからこそ、まずは「その他が何を指すのか」を整理して、次に「自分の目的に合うか」を判断する順番が安全です。

この記事は、一棟アパートを軸に検討している人が、検索上の「その他」を正しく読み替え、比較の土台を作れるようにまとめます。

一棟売りアパートの「その他」は何が含まれる？

結論として「その他」は、サイトの物件種別でアパートや一棟マンションに当てはまらない収益・事業用不動産をまとめた分類で、含まれる範囲は運営会社のルールで変わります。

「その他」が表示される典型パターン

「その他」は、検索サイトの種別が現実の物件形態に追いつかないときに出やすい表示です。

建物の用途が複合だったり、住居以外の比率が高かったりすると、アパート扱いにしづらくなります。

また、登記上の用途や現況の使われ方が一致していないケースでも分類がぶれます。

その結果として、ユーザー側の選択は「一棟売りアパート」でも、掲載側では「その他」に寄せられることがあります。

まずは表示の違いが「物件の中身の違い」を示している可能性を疑うのが近道です。

• 用途が住居単体ではない
• 店舗や事務所が混在する
• 建物より土地活用色が強い
• 独特な運営形態がある

「その他」に入りやすい物件種別の例

「その他」に集約されやすいのは、住居系以外で賃料を得るタイプの不動産です。

代表例は、売りビル、店舗・事務所、倉庫や工場、ホテルや簡易宿所、駐車場などです。

同じ“収益”でも、入居者が個人ではなく事業者になる比率が上がります。

賃料単価や契約形態が変わるため、収益の振れ方もアパートと違う顔になります。

ポータルでも「ビル・一棟売マンション・その他」といった括りが用意されていることがあります。

「収益物件」と「事業用物件」の境界

アパートは住居系の収益物件として理解しやすい一方、その他は“事業用”に寄ります。

事業用は、テナントの業況で賃料や更新の交渉力が変化しやすいです。

逆に言うと、テナントが強い立地では賃料が安定しやすい面もあります。

この違いを曖昧にしたまま利回りだけ比べると、リスクの質を取り違えます。

まずは「誰が払う家賃か」を起点に分類し直すのが実務的です。

• 住居系：個人の居住需要が中心
• 商業系：売上と立地が強く影響
• オフィス系：景気と供給量の影響が大きい
• 物流系：立地と施設仕様が鍵

アパートと比べて収益構造が変わる理由

一棟アパートは戸数が多いほど家賃収入が分散し、空室の影響が薄まる構造です。

この点は住居系の強みとして整理されることが多いです。

一方、その他は“戸数分散”より“契約の太さ”が重くなり、1件の解約インパクトが増えます。

その代わり、条件次第で長期契約や高単価を取りやすい可能性があります。

どちらが良いかではなく、収益の作り方が違うと理解するのが重要です。

融資の見られ方が変わりやすい点

金融機関は、物件そのものだけでなく、賃料が継続する根拠も見ます。

住居系は市場参加者が多く、相場データが厚いので説明しやすい場面があります。

その他は、用途・契約・設備の個別性が強く、評価が案件ごとに変わりやすいです。

だからこそ、契約書や収支の根拠資料を揃えた“説明力”が重要になります。

同じ利回りでも融資条件が変わる可能性がある前提で、資金計画を組み立てます。

• 賃貸借契約の残存期間
• テナントの与信と業種
• 用途変更や増改築の可否
• 法令適合と点検履歴

管理の論点が増える代表例

その他物件は、設備が大型化したり、共用部が複雑化したりしやすいです。

たとえば空調や防災設備は、住居系より点検や修繕の単価が上がる傾向があります。

一定条件の防火対象物では、点検・報告の仕組みが問題になり得ます。

点検制度は物件の用途や規模で変わるため、購入前に確認しておくと事故を減らせます。

参考として、防火対象物点検報告の流れは一般財団法人日本消防設備安全センターでも概要が整理されています。

出口戦略の買い手が変わりやすい

一棟アパートの出口は、投資家需要が比較的厚い価格帯に乗るかが重要になります。

その他は、投資家だけでなく、事業者や用途転換を狙う買い手が入り得ます。

しかし買い手が増えることと、高値で売れることは別問題です。

賃貸中だと退去交渉が必要になり、正当事由の論点が出る可能性があります。

借地借家法の条文自体はe-Gov法令検索で確認できるため、前提として押さえておくと判断がぶれにくいです。

• 投資家向け：利回りと稼働実績
• 事業者向け：立地と用途の適合
• 用途転換狙い：再開発・建替え余地
• 条文確認：借地借家法

ポータルごとに「その他」の範囲が違う理由

「その他」は、業界共通の厳密な定義語というより、サイト内分類の都合で使われる言葉です。

たとえば投資物件サイトでは、種別として「一棟売りアパート」「一棟売りビル」「その他」などが並ぶことがあります。

一方、一般の不動産ポータルは「事業用」や「売ビル・その他」を別カテゴリにしている場合があります。

同じ物件でも、掲載先が変わると見え方が変わるのはこのためです。

検索条件だけでなく、物件概要の用途・面積配分・契約形態で実体を判断します。

その他収益物件を選ぶ前に押さえる前提

「その他」に見える物件を比較するときは、利回りより先に前提条件を揃えると失敗が減ります。

目的をインカム重視か出口重視かで分ける

不動産投資は、賃料収入を積み上げるインカムと、売却益を狙うキャピタルで判断軸が変わります。

一棟アパートはインカムの見通しを立てやすい一方、その他は出口で価値が変わる案件があります。

目的が混ざると、必要な資料や許容すべきリスクが曖昧になります。

最初に「何で勝つ投資か」を決めるだけで、物件の選別が速くなります。

収益物件の分類や考え方は一般向け解説でも整理されているため、初期整理に使えます。

• 毎月の手残りを最大化したい
• 売却まで含めた総収益を狙いたい
• 節税メリットを主目的にしたい
• 事業用の賃料単価を取りに行きたい

利回りは「期待」と「実績」を分けて扱う

利回りは便利な指標ですが、前提が違うと数字の意味が変わります。

市場全体の期待利回りは、投資家の期待値として調査されることがあります。

たとえば一般財団法人日本不動産研究所の「不動産投資家調査」は、調査時点の期待値をまとめています。

ただし期待値は個別物件の実績利回りではないため、物件ごとに補正が必要です。

数字を使うなら「いつ時点の何の数字か」を添えると比較が正確になります。

賃貸借契約の形でリスクの質が変わる

その他物件では、住居より定期借家契約が使われる場面が増えます。

定期借家は、期間満了で更新なく終了する設計が取りやすい一方、再契約の条件交渉が重要になります。

普通借家は、更新拒絶や解約に正当事由が絡みやすく、見通しが硬直化する面があります。

この違いは、同じ賃料でも“将来の確実性”に直接影響します。

制度の概要は国土交通省の資料でも説明されているので、前提確認に使えます。

• 普通借家：更新が基本で長期化しやすい
• 定期借家：期間満了で終了しやすい
• 交渉ポイント：賃料改定条項と中途解約
• 参考：定期建物賃貸借の概要

運営コストは固定費と変動費に分けて積む

その他物件は、設備保守や法定点検など、固定的に出ていく費用が増えることがあります。

一方で、原状回復や募集広告のように、空室や入替で発生する変動費も残ります。

費用が読めないと利回りの比較が歪むため、費用を項目分解して見積もります。

この分解は、アパートより“項目が多い”前提で組むのが現実的です。

最初の段階では、費用の漏れを防ぐことを優先します。

その他に分類されやすい代表ジャンル

「その他」を具体的にイメージできると、アパートと比較する視点が増え、取捨選択が速くなります。

店舗・事務所は売上と人流の影響が濃い

店舗は人流や視認性が賃料に直結しやすく、立地の当たり外れが大きいジャンルです。

事務所は周辺のオフィス供給や景気の影響を受け、空室期間が長引く局面があります。

テナントの業種で内装や設備要件が変わり、原状回復の論点が増えます。

その分、条件がはまれば高単価と長期契約が取りやすいケースもあります。

契約条項と退去時の取り決めを先に確認するだけで、見込み違いを減らせます。

• 売上連動の交渉が起きやすい
• 内装費用の負担区分が重要
• 業種で設備要件が変わる
• 原状回復の範囲が争点になりやすい

一棟ビルは用途が混在しやすい

一棟ビルは、低層が店舗で上階が事務所や住居というように用途が混在しがちです。

用途が混ざると、募集チャネルも管理論点も複数になり、運営の設計が必要です。

その結果、検索サイト上では「アパート」より「その他」に分類されることがあります。

一方で用途分散が効くと、景気変動に対して耐性が出るケースもあります。

面積配分と賃料構造を表で整理すると、比較が一気に楽になります。

倉庫・工場は立地と仕様が命になる

倉庫や工場は、床荷重、天井高、シャッター、搬入動線など仕様が賃料に影響します。

立地も、幹線道路や高速ICへのアクセスが評価軸になりやすいです。

テナントが入ると稼働は安定しやすい一方、退去時の次の借り手が限定されるリスクがあります。

アパートのように広く募集して埋めるというより、ハマるテナントを探す発想が近いです。

用途変更の柔軟性が低い場合は、出口まで含めて慎重に見ます。

• 床荷重と搬入動線
• 周辺の物流需要
• 騒音・臭気の許容
• 用途地域と周辺環境

駐車場・土地系は運営が軽いが競争もある

駐車場や土地活用型は、建物管理が少ない分、運営が軽いと感じやすいジャンルです。

ただし賃料水準は周辺供給に左右され、値下げ競争になりやすい面もあります。

また、舗装や精算機などの設備投資がゼロではない点を見落としがちです。

建物を持たない分、資産価値の評価ロジックが変わり、融資の組み方も変わります。

土地の将来計画がある人には選択肢になりますが、短絡的に利回りだけで選ぶと誤算が出ます。

一棟売りアパートと比べたメリットが出やすいケース

その他物件は難しく見えますが、条件が合う人にはアパート以上に強いメリットが出る場面があります。

賃料単価を上げて運営密度を高めたい人

同じ面積でも、住居より事業用の方が単価が上がるケースがあります。

単価が上がると、修繕や管理にコストをかけても収支が成立しやすくなります。

その代わり、借り手の入替や交渉の難易度が上がる前提で動く必要があります。

入居の“数”ではなく、契約の“質”で勝つ投資に向く発想です。

契約条件を作り込める体制があるなら、その他の強みが出やすくなります。

• 賃料単価を引き上げたい
• 設備投資を回収できる事業計画がある
• 交渉やリーシングに強い
• 長期契約を組みたい

用途混在で景気の波を分散したい人

住居だけに寄せると、賃料相場が同じ方向に動きやすい局面があります。

用途混在のビルなどは、住居・店舗・事務所でリスク要因が分かれる場合があります。

その結果、空室リスクや賃料下落リスクが“同時に来にくい”ことがあります。

ただし、混在は管理が難しくなるため、分散メリットと運営コストを同時に見ます。

分散を狙うなら、用途ごとの収益比率を表で把握しておくと判断が安定します。

将来の用途転換を選択肢に入れたい人

その他に分類される物件の中には、将来の用途転換で価値が変わるものがあります。

たとえば、賃貸を続けながら、いずれ売却や建替えを視野に入れる設計です。

ただし賃貸中の退去は自由ではなく、正当事由の論点が出ることがあります。

用途転換を前提に買うなら、最初から契約形態や期間設計を意識します。

制度の前提として、借地借家法の条文に目を通しておくと無理な計画を避けられます。

• 定期借家で期間を区切る
• 更新時に条件を見直す
• 建替え・売却の余地を残す
• 条文確認：借地借家法（e-Gov）

失敗を避けるチェックポイント

その他物件は個別性が強いので、購入前に“地雷を踏まない確認順”を作ることが実務の肝になります。

賃貸借契約は「終了条件」と「修繕負担」を最初に見る

契約は収益の根拠なので、利回りより先に読む価値があります。

特に重要なのは、期間満了時にどうなるか、更新・再契約はどう扱うかという点です。

次に、原状回復と修繕負担の範囲を確認し、想定外の出費を防ぎます。

その他物件では、設備が大きくなるほど“どちらが直すか”が揉めやすくなります。

定期建物賃貸借の制度概要は国土交通省のページでも確認できます。

法令適合は「用途」と「検査済証」を中心に当たる

用途違反や違反建築のリスクは、発覚したときのコストが大きくなりがちです。

その他物件は用途が特殊になりやすいので、用途地域や法令制限の影響を受けやすいです。

検査済証の有無や増改築履歴は、売却時にも説明責任に直結します。

ここが曖昧な物件ほど、融資や出口で不利になりやすいです。

購入前の段階で、最低限の書類の有無を揃えて確認します。

• 用途地域と立地適合
• 確認済証と検査済証
• 増改築の履歴
• 図面と現況の一致

法定耐用年数と減価償却は「用途」で変わる

減価償却は税務上の費用計上に関わり、手残りの見え方に影響します。

建物の耐用年数は、構造だけでなく用途でも変わる点が重要です。

住居用と店舗用、工場用などで耐用年数が異なるため、その他物件はブレが出やすいです。

国税庁の耐用年数表は、用途別の区分が整理されているので参照に使えます。

いつの制度かを確認したうえで、税理士等に最終確認するのが安全です。

点検・保守は「必要になる条件」を押さえて漏れを防ぐ

その他物件のコストで見落としやすいのが、点検・保守の継続費用です。

消防や防災の点検は、用途や規模で対象が変わり、該当すると手続きが発生します。

物件によっては、点検資格者の関与や行政への報告が必要になることがあります。

この手間と費用を織り込まないと、買った後に収支が崩れます。

点検報告の流れは、一般財団法人日本消防設備安全センターの案内で概要を掴めます。

• 点検の要否を用途と規模で確認する
• 過去の報告書と是正履歴を確認する
• 保守契約の有無を確認する
• 参考：防火対象物定期点検報告の概要

自分に合う「その他」を選ぶための整理

「その他」は、アパート以外をひとまとめにした便宜的な表示であり、正体は物件ごとに違います。

だからこそ、最初に用途と契約形態で分類し直し、次に収益構造と費用構造を分解して比べます。

そのうえで、融資と出口戦略まで含めて“自分の勝ち筋”に合うかを判断すると、利回りの数字に振り回されません。

一棟アパートの分散メリットを重視するなら住居系に寄せ、契約の太さで勝つなら事業用寄りを検討するのが自然です。

検索の「その他」を見たときは、分類に驚くより先に、用途・契約・設備・点検・税務の順で実体を確認することが最大の防御になります。